Umlegung oder privater Grundstückstausch?
Öffentlich-rechtliche Umlegung oder privater Grundstückstausch – welches Verfahren empfiehlt sich für die Entwicklung von Wohn- und Gewerbegebieten?
Zur Entwicklung eines neuen Baugebietes, sei es für Wohn-, Gewerbe-, oder sonstige Zwecke gehört neben der Schaffung der planerischen Voraussetzungen auch die Neuordnung der Eigentumsverhältnisse. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes, vor allem für die Bebauung oder sonstige Nutzung der Grundstücke durch die Eigentümer, können nicht realisiert werden, wenn der Zuschnitt der Grundstücke der plangerechten Nutzung entgegensteht. Weiterhin muß sichergestellt werden, dass die öffentlichen Verkehrsflächen der Gemeinde übertragen werden. Erst wenn der Bebauungsplan rechtskräftig ist und die Erschließung gesichert ist, läßt der Gesetzgeber ein neues Bauvorhaben zu.
Zur Schaffung der eigentumsrechtlichen Voraussetzungen bieten sich verschiedene Vorgehensweisen an, die sich vor allem unter dem Gesichtspunkt Zeitbedarf, Verfahrenssicherheit und Ablauf wesentlich unterscheiden.
Die Umlegung sichert den Betroffenen zwar grundsätzlich die mindestens wertgleiche Abfindung zu, berührt aber doch die Position der Eigentümer und der sonstigen Beteiligten nicht unerheblich, so etwa im Hinblick auf den Ausgleich des Umlegungsvorteils (= Umlegungsbedingte Wertsteigerung der Grundstücke), der bei der Gemeinde verbleiben darf. Aus dem sich auf das Prinzip des Rechtsstaats gegründeten Grundsatz der Verhältnismäßigkeit des Mittels folgt, das eine Umlegung nicht angeordnet werden darf, wenn andere die Eigentums- und Vertragsfreiheit der Beteiligten weniger berührende Mittel die notwendige Neuordnung der Eigentumsverhältnisse ermöglichen würden (Subsidiaritätsprinzip). Dies ist z.B. dann der Fall, wenn die Grundstückseigentümer nachweisbar ihre Grundstücke auf privatrechtlicher Grundlage entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes selbst umgestalten wollen und können. Der Ablauf einer öffentlich-rechtlichen Umlegung ist im Baugesetzbuch festgelegt. Gegen die einzelnen Beschlüsse steht den Beteiligten der Verwaltungsgerichtsweg offen. Die Verfahrenskosten trägt die Gemeinde.
Ein wesentliches Merkmal der öffentlich-rechtliche Umlegung ist es, dass dieses Verfahren auch im Einzelfall gegen den Willen der Grundstückseigentümer durchgeführt werden kann, sofern die Umsetzung des Bebauungsplanes dieses erfordert. Den Betroffenen können dann durch Einlegen von Rechtsmittel ihre Interessen weiter verfolgen, was allerdings in der Regel zu einer erheblichen Verzögerung des Verfahrens führt. Beabsichtigt die Gemeinde, die Erschliessung nicht selbst, sondern durch die Eigentümer im Rahmen eines Erschließungsvertrages durchführen zu lassen, können vorausgegangene Unstimmigkeiten den Vertragsabschluß erschweren oder gar verhindern, da hier wiederum eine einvernehmliche Regelung erforderlich ist.
Die Praxis der Baulandentwicklung zeigt, dass die Grundstücksneuordnung auf privatrechtlicher Basis sich in der Praxis durchgesetzt hat. Die Interessen der Beteiligten werden frei verhandelt und das Ergebnis in einem notariell beglaubigten Vertrag dokumentiert. Insbesondere Planungssicherheit und der Ausschluß des Prozeßrisikos dürften Gründe für den hohen Verbreitungsgrad sein.